三四线楼市拐点或加速到来，再不撤就晚了！

先来关注前几天的一则新闻，云南京鹏地产被曝债务违约。

该报告明确表示，京鹏地产项目销售回款不佳，资金紧张，京鹏地产向重庆信托申请的3亿元贷款已于2018年5月26日到期。

不过随后重庆信托表示，涉及信托债务的本息已付清，不存在违约情况。相关消息显示，京鹏地产或许获得了一定的宽限期，在宽限期内，京鹏地产通过销售回款等方式还清了本息。

除了云房集团下属子公司京鹏地产之外，一两个月以来，有关房企债务违约的消息已经是一波接着一波曝出。

恒盛地产在4月披露的2017年报中透露，该公司逾期贷款达47.68亿元。

而5月初，天津天房集团也被曝债务违约。财联社消息显示，天房集团暂时无力还清全部到期贷款，并希望就还款问题进行协商。

这一轮债务爆发源于2016年的地产债井喷，2015年的大放水，直接刺激了房企举债的欲望。而地产债的期限主要以3+2以3年期为主，这意味着2018年开始，未来两三年内，地产债将进入偿债和回售高峰期。

海通今年2月一份研报显示，今年进入回售期的永续地产债规模超过3800亿元，而明年将有3700亿元。考虑到不回售的机会成本，对风险的担忧，回售比例有可能大幅提高。

除了潜在的回售压力，地产债到期规模也在增加，2018年需偿还1613亿，是去年的2.3倍，而未来三年的偿付规模分别高达2807亿、3998亿和4037亿。

类似天房集团、京鹏地产等房企债务违约问题接下来还会出现，而且数量有可能放大，且更可能出现在中小房企扎堆的三四线城市。

三四线楼市目前有暴露出来的风险还有不少。

1、央行融资数据显示信贷疲软。

5月份预期新增融资13000亿，但实际新增融资规模仅7608亿，同比也减少了3000亿。2017年融资已经是比较低的，2018年更低。这意味着资金紧张的情况已经比较严重了。所以，6月18日，央行相关负责人通过旗下《金融时报》对外释放信号，将实施好稳健中性的货币政策，此举意在给市场以信心，确保金融流动性和稳定性。但从相关信息来看，此举意在对冲贸易战带来的外部风险，也就是说重点支持实体。

所以，房地产行业的融资环境不会得到明显改善。大房企有海外等更多融资渠道，同时也在竭力加快项目周转速度，以期加快回款，碧桂园恒大最具代表性。但是融资渠道有限的三四线的小房企就没这么幸运了。

2、三四线城市房价涨幅惊人，许多城市房价都是翻倍的状态，这些城市如果按照既定方案继续大力推进棚改货币化，有可能加速到顶点，然后加速下行。基于此，我觉得棚改会放缓节奏，一旦放缓，那对于靠货币化安置红利活下来的大量中小房企来说，绝对是个坏消息。

3、 调控深入到三四线城市，是非常明确的了。此前央媒明确表示“调控深入三四线城市，房住不炒中小城市不会是例外”。中小城市调控其实和棚改是有关联的，要调控，就不可能加速推进棚改货币化。

宜昌限售已经是个强烈信号了，要知道，限售在一二线和三四线完全是两码事。

一二线限售是给楼市降温，不缺需求，人们套现后还是会加杠杆买房，资金会重新进入楼市。

但三四线楼市不然，很多人都希望在三四线赚一波，然后套现去一二线买房。三四线显然希望留住资金。三四线二手房市场本身就发育不足，只需要稍稍限售，套现就很困难。

虽然房价仍然在涨，但以上三点表明三四线楼市整体处于外松内紧的状态。而中小房企债务问题不断曝出，正在将问题表面化。危机来临之前，往往房价都是涨的，等到房价真的不涨，那已经晚了。（来源：融360，www.rong360.com 作者：探戈）