一日连发7张预售证，杭州会拉开二线城市降温大幕吗？

7月6日，杭州连发7张预售证，引起了业内极大关注。

据了解，这7张预售证将为杭州楼市新增2267套住房供应。差不多是5月份一半的成交量。

一天之内集中放行，这的确引发了市场的骚动。

当日引发关注的还有土地市场，也出现了一点异样。

地价当然还是在涨，但是有两个特点，一是冷热不均，二是整体溢价率有所下降。

今年1-6月份，杭州土地市场总成交价1439亿，同比增长100%，成交面积为1370亿元，同比增长36%。说明地价上涨明显。

不过7月6日这次10宗土地集中出让，市场热度有所降温。

比如之江度假区单元地块，成交溢价率仅有10.5%。楼面价比1月份同区域另一个成交地块要低。

还有翠苑单元原杭师大美院地块，昨日由中海竞得，溢价39.19%，楼面价36894元/平米。同片区上一次成交地块楼面价则达到了39571元/平米。

实际库存并不少

如果以拿到预售的项目来计算库存，那么杭州楼市的确存在库存不足的情况。主要原因是开发商在等待行情整体抬升，否则以地价和获批的预售价相比，几乎等于白干。因为他们的地更贵，但价格却上不去，所以不少开发商选择暂缓入市，以致少数开盘的项目引起了购房者疯抢。

但如果以拿地数量来计算，杭州库存并不少。

相关数据显示，从2017年到现在，杭州待开盘总建筑面积超过10000万平米，2017年109宗住宅地块，到目前仅有6块地开盘。自2017年至2018年上半年，杭州楼市总共有170多个项目没有开盘。

以杭州目前的供地形势，却似乎不给他们待价而沽的机会。

整个7月份，杭州计划供应29宗地块，这次7月6日的成交情况或许对后市开发商的拿地情绪构成一定影响。而后续楼面价如果继续走低，之前高价拿地的项目恐怕会越发尴尬。

为何一日连发7张预售证？

一日连发多张预售证或者集中开盘，这并不算新鲜。

2017年11月19日，南京10个楼盘同时验资同时摇号同时开盘。当时几乎全部日光。

2017年12月26日，重庆一日连发14张预售证，新增21万平米的供应。

那么这次杭州连发7张预售证又有什么不同呢？

大环境变了。

此前集中放量，对开发商来说其实并不算什么坏消息，某种程度上来说还是个好消息。因为那时的市场仍处于亢奋期，各家项目集中入市，其实都做足了蓄客工作，力争实现一炮而响，营造出一种“市场火热、低中签率”的氛围，反而有利于后续项目的销售。主要体现在两个层面，一个是争取到更高的预售价，毕竟库存不足，地方也有压力，价格上松一点，对开发商放行。另一个是整体抬升房价预期，集中放量都日光了，购房者会怎么想？

熟悉杭州楼市的朋友应该都清楚，这座城市的棚改力度非常惊人。

从2015年开始，杭州开始推行“1+X”棚改模式，每户基本只给一套安置房，其他都是给钱，自己去市场上买房。最疯狂的时候出现在2017年，各大楼盘充斥这全款买房的拆迁户，甚至手持千万现金都不一定买得到房。

这张图很明显的显示了，2017年杭州楼市库存呈加速下降趋势。

但今年不一样了。首先，棚改的刹车是最大的变量。

棚改的刹车，让开发商感觉到了一丝凉气。在一个靠棚改刺激出来市场，如果棚改力度减弱，明显透支的房价后续如何维持？唯一的选择恐怕就是及时跑量了。

高周转的碧桂园在这方面反应算是快的，之前碧桂园在三四五六线城市开始追求稳健的现金流，放弃一些不能操盘的项目，集中火力去化可以操盘的项目。这次7月6日也是如此，7张预售证中，碧桂园的体量最大，一次性推出了剩余全部的1266套房源，价格也并未上涨，延期半年还是选择放手了。

当然，可能还有外部一些变量让开发商感到一丝担忧。比如贸易Zhang，人民币虽然有所企稳，但这场战役显然是个持久战，后续人民币如何走尚不明确。

去杆杠让不少房企选择了海外融资，那些背负大量美元债务的房企或许不得不考虑人民币走势带来的影响。

一日连发7张预售证，杭州会拉开二线城市降温大幕吗？

二手房或许是关键

以上说了那么多，其实无论地价还是房价，都还是涨的。只不过略有降温。

但你我都知道，眼下新房是处于被高度管理之下的，从库存量到新房的价格，都是如此。

而二手房不然，二手房供应是相对不那么可控的，预期也相对分化，一旦个别房东降价，很快会在脆弱且敏感的市场中传播出去。

从我了解到的情况来看，目前二手房主看空看多者皆有。有的认为目前并没有更优的选择，套现后不如作何处理。也有的人选择不赚最后一个铜板，认为此时已属高位，选择套现。

从二手房挂牌量来看，最近半年的确在不断攀升。此时市场预期已日渐分化，无论是房东还是购房者，此时保持对市场的密切关注才是第一选择，二手房建议关注所在片区的明星小区，成交量大换手率高的小区最能反映市场预期，至于新房关注认购热度，认购门槛的变化。

从我们了解到的情况，现在不仅是杭州，浙江其他的一些三线城市新房认购热度也在下降。（来源：楼市微观察）