调控为刚需争取了宝贵时间，未来一年很重要

上半年的房地产乱糟糟的，不少城市都戴上了“房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头”的帽子。

实际情况也的确如此。

出头鸟有两个。

一个是西安。

关系户加大量重名的摇号购房者，让西安很头疼。

长安区“南长安街壹号”这个项目，116个人请托106套房，涉及35个公门中人，全部被处理。这个项目的开发商和第三方某IT公司的相关人员因操纵摇号被处理。这家开发商在西安估计很难混下去了，它将面临多部门联合惩戒。特别是信贷，以后很难获批了。

此外，另一个名叫中南·樾府项目，4392个组购房客户竟出现了409人次171组重名。开发商表示身份信息不一致，不是同一人。但仅仅一个项目开盘，重名率就接近10%，都来这聚齐了？

其实大家都是明白人，每个城市都有这种情况。西安之所以被抓包，自身有很大原因。西安楼市缺席了2016-2017年那波上涨行情，属于价格洼地。

人才新政后，落户门槛极低，此时大批炒房客已经被调控压抑了近一年，正好可以去西安发泄一下。

西安在房地产供应的配合上，明显要迟缓得多。从2017年下半年，西安房价明显抬头。

这波关系户被处理后，西安发布通知，开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作。

西安此前公布了今年住房总供应量大约在22万套，但为期6个月的整顿或许令市场噤若寒蝉，开发商开盘意愿或许会有所下降。供应不及预期或是大概率事件。

更严峻的是，预计西安全年落户达100万人。这些人不一定立刻进入楼市，但他们却成了炒房客最坚强的后盾。

另一个是成都。

一直以来，成都楼市的关键词都是“万人摇号”，最夸张的是青秀未遮山这个神盘，1000余套房子，首轮登记超过8万人，最终复核人数为61856户。中签率仅为1.7%左右。

对于这个项目的火爆，成都本地自媒体吴思竹认为，这一片虽然早年有大量货运站车辆厂物流和老旧小区，但基本搬迁完成。此时这个项目地理位置优势开始凸显，紧邻建设路商圈，是成都主城区少有的超3000亩居住板块。

类似青秀未遮山这种项目，由于其特殊性，火爆是可以理解的。但成都楼市整体已经降温，并且朝着刚需方向发展。

实际上，成都在被约谈后，动作非常快。

首先，5月15日调控升级，炒房客被遏制，其次，商品房供应明显放大，差不多是井喷的状态。仅6月份预计上市的就有70个盘，约320万平米。

更重要的是，成都在加大土地供应上的决心。住宅用地比例达到了创纪录的65%，这比热门城市20%的平均比例高出太多，也高于住建部“不低于25%”的要求。如果再简化审批和预售环节的流程，从土地供应到商品房预售，效率提高一倍以上是可预期的。

简单说，成都通过一波急行军式的加大商品房供应，稳住了短期楼市，而通过中长期的土地供应稳定长期预期。

部分成都的炒房客实际上已经嗅出危险了。成都某中介二手房挂牌量从1月初的1.8万套左右，迅速攀升至6月份的7万套左右。多家房产中介数据显示，成都二手房均价出现在4月份，此后开始下跌。兔博士数据显示，成都房东守价系数为8.4折（房东守价系数=实际成交价/挂牌价）。

此外，可以获得点赞的还有武汉。

武汉在今年一季度启动购房摇号时，确定单价1.8万以下的项目，户型120平米以下的房子要划出40%的房子专供首套房刚需。5月底，武汉再次升级，将40%提高至60%。

更多商品房将被刚需买到。在吸取西安的教训后，摇号应该不会有啥问题。

无论是风口浪尖的西安，还是积极行动的成都和武汉，政策套利的空间都将被挤压。刚需有望迎来一波购房窗口期。

不过，融360说房（fangdai123）君得提醒的是，政策仍然在继续刺激大家买房，但到底能持续多久，却是个大大的问号。

大幅增加住房供应，实际上是在继续刺激大家买房。如果能一直搞下去，自然能给刚需极大信心，不用再跑步入市了。但问题是这给地方提出了极高的要求。

要知道，租购并举是上面确定的，这意味着地方要扛硬指标，要发展租房，特别是人口大幅流入的二线城市。但现在这些城市因为房价压力，不得不继续发力购房市场。一旦市场稳定下来，比如明年，有没有可能将有限的资源让给租房市场？

调控反反复复，我们见得多了。比如北京这边的各式住房轮番登场。从最早的分房，到两限房，再到后续的经适房和自住房，以及目前的共有产权房。这些房子的出现是为了保刚需而推出的，但实际效果非常有限。

这一波调控能扛多久，不好说。比如成都的二手房正在降温，能持续多久，半年到1年有可能，但更长时间就不一定了。

基于以上逻辑，长的不敢说，但接下来的这一年内，对首套房刚需的购房者来说很重要，有购房计划的刚需，有机会买到限价的新房，就不要再犹豫。

来源：融360 作者：探戈