楼市上演摇号抢购潮，限价不是根本原因

楼市上演摇号抢购潮 限价不是根本原因

文丨许云峰，来源丨一财网

最近，楼市又成了热门财经话题，当一线城市在严厉的调控政策下量价齐跌时，二三线城市却在上演摇号抢购潮。今年3月份以来，陆续出现了不少现象：成都七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里；杭州万人摇号某高端楼盘百套住宅，最高冻资1700万元；西安则因摇号期间35名公职人员内定，最终8人被免职、区长辞职。

为何会出现这样的“摇号抢房”闹剧，不少观点直指当前楼市调控措施之一的“限价”政策，即政府限制新盘上市时的备案价。以杭州为例，日前万人参与摇号的融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，但周边万科、华夏四季等楼盘的二手房，价格在2.5万~3万元。此类现象近期在其他城市亦不鲜见。

实际上，出现摇号抢房现象，“限价”政策不过是表面原因，即便解除“限价”也是治标不治本，因为根源在供求关系上。而且需要说明的是，“限价”作为最近一轮楼市限购政策的主要内容之一，即便颇受争议，但与限购、限贷一样，发挥了应有的功能。比如在一线城市，限价对于遏制房价上涨势头的作用不小。

那么什么原因造成二三线城市摇号抢房现象呢？还是应该回到经济学最基础的供求关系上。一方面，历经此前一系列去库存政策后，如今多数城市房地产库存多数被消化，甚至出现“房荒”。数据显示，截至4月底，百城新建商品住宅库存去化周期为10.3个月，其中一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.8个月、9.9个月和10.4个月，二三四线城市库存量创最近9年新低。摇号抢房较为严重的杭州、南京、西安、成都等城市，不少库存周期不足半年。

而另一方面，造成二三四线城市库存迅速去化的主要推手——棚改货币化安置，持续在马不停蹄地推进。易居研究院发布的一份棚改报告显示，预计2018~2020年三年国家开发银行发放棚户区改造贷款将在年均近1万亿元，到2020年底，贷款余额预计将近5万亿元。根据国家开发银行棚改专项贷款占棚改改造资金来源的65%左右，预计未来三年全国棚改资金年均将达到1.5万亿元。

所谓棚改货币化安置，即改变此前旧城改造以补偿住房为主的模式，提高货币化安置比例。如果一户住宅在城市改造中被拆，那么将拿到一笔资金，购房自然成为首选。当棚改货币化安置下购房者越来越多时，就会带动房价上涨，吸引更多人进入买房大军。

近期二三四线楼市的火热行情也引起了监管部门注意。五一前后，住建部约谈了12个城市的政府负责人，强调坚持调控目标不动摇，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，有效遏制投资投机性购房。

要遏制炒房和房价上涨，决心之外，更重要的是手段。除了严格执行相关调控政策，构成多层次住房供应体系宜加速推进。

目前来看，人口净流入的城市房价涨幅靠前，很大原因是买房者认为总有人会“接盘”，此时，针对年轻人，尤其是走出校门不久就遇上高房价的年轻人，要让他们住有所居。公租房、租赁房以及人才折扣房的供应，有必要加大。同时，在房地产库存量偏少的城市，应该加大住宅用地供应，缓解刚需人群对于“房荒”的担忧，同时遏制炒房者投机的动机。

此外，居民奋力加杠杆、排队买高价房，一大原因是市场上“钱”多，又无更好的投资途径。此时需要监管部门控制信贷增速，以及为民众提供其他值得选择的投资途径。