对近日央行存量贷款新政的附加解读

近日就央行存量贷款“换锚”新政，大家对这个新政的看法尤其对A股市场的影响有夸大化之嫌，特此以问答形式进行附加解读。

Q1：本次新政是否利好房地产股？这算不算是对房地产领域贷款的一次实质降息？

答：我不同意这种看法。这次存量贷款由贷款基准利率“换锚”成LPR，主要是为了在LPR利率下降周期有效减轻存量贷款人的利息支出负担，而并非针对房价产这一单一领域，根本谈不上对房地产股或房价的利好，在8月份LPR定价机制改革之后，央行也出台了针对个人住房商业贷款的专门通知，对增量住房贷款利率毫无放松之意。

Q2：本次新政会否促成新一轮房价大涨？

答：可能是各位粉丝对于我在2015年5月31日提出“卖股买房”印象太深了，很多人总以为房价还能再疯涨一波。而现如今房地产市场政策和14、15年期间中央鼓励居民侧“上杠杆”不可同日而语，且一线城市人口净流入量明显下滑，房价中期来看已无大机会。

相反，从另一个角度来看，央行早于预期转换“存量贷款之锚”，在一定程度上是为了减轻贷款人利息负担，避免出现小范围“断供”，这可能也是政策的重要考量。

Q3：晓磊你认为本次新政“不亚于一次降息”，那么周一市场是否会大涨？

答：首先必须说明央行该政策“不等同于降息”，而是由于2015年10月之后新发放贷款利率与存量贷款利率出现“脱钩趋势”。在行政化的贷款基准利率已经逐渐退出历史舞台的情况下，扶正更市场化导向的LPR利率，并在LPR改革初期采用“新老划断”的利率制定政策，即2019年8月之后的新增贷款转向以LPR定价，而2019年8月之前的贷款仍采用贷款基准利率为锚。

而时隔4个月之后央行出台对存量贷款之锚的变更政策，表明当前以LPR为锚的新增贷款进展顺利，因此逐步将此成功经验向存量贷款推广，这也符合我国管理层一贯的“稳步推进”的原则。

（来源：分析师杨晓磊）